Nowy cykl: Zakup nieruchomości w Polsce

0

Nowy cykl: Porady prawne z Polski

Drodzy czytelnicy, dzisiejszą publikacją chciałbym rozpocząć nowy cykl artykułów dotyczących zagadnień z zakresu polskiego prawa. W ramach cyklu poruszone zostaną najczęściej występujące problemy prawne Polaków mieszkających poza granicami kraju, o których warto wiedzieć i w których warto być zorientowanym. Serdecznie zapraszam do lektury.
Pozdrawiam,
Wojciech Strojek adwokat
Kancelaria Adwokacka Wojciech Strojek
ul. Krucza 16/22 lok. 7 (4 piętro)
00-526 Warszawa
tel.: 697 945 877
•••
Wielu rodaków mieszkających poza granicami Polski może rozważać zakup nieruchomości w kraju. Taka inwestycja nie musi wiązać się z licznymi trudnościami. Niemniej jednak warto by się do niej dobrze przygotować poprzez wcześniejsze zweryfikowanie stanu prawnego interesującej nas nieruchomości, polegające na sprawdzeniu księgi wieczystej, miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, czy ewentualnego zadłużenia.

Księga wieczysta

Podstawowym rejestrem prowadzonym w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości gruntowej oraz mieszkaniowej jest księga wieczysta. Stanowi on niejako „dowód osobisty” nieruchomości. Każdy, kto zna numer księgi wieczystej może ją przeglądać oraz zapoznać się z jej treścią.

Jedną z najważniejszych informacji zawartych w księdze wieczystej jest informacja kto jest aktualnym właścicielem nieruchomości, którą chcemy nabyć. Musimy przede wszystkim zwrócić uwagę na fakt, czy osoba, od której chcemy nabyć nieruchomość jest jej jedynym właścicielem. Może bowiem się zdarzyć, że w księdze wieczystej oprócz osoby nam znanej są wpisani inni współwłaściciele.

Powinniśmy również zwrócić uwagę na wpisy dotyczące wszelkich praw, roszczeń i ograniczeń ciążących na nieruchomości. Do najczęściej spotykanych ograniczeń wpisanych do księgi wieczystej należą służebność przesyłu, służebność przechodu, służebność drogi koniecznej oraz prawo dożywocia. Niektóre ze wskazanych wpisów np. wpis prawa dożywocia, mogą okazać się problemem możliwym do szybkiego rozwiązania i wystarczającym będzie złożenie do sądu wieczystoksięgowego odpowiedniego wniosku o wykreślenie prawa, by mieć wolną od obciążeń księgę wieczystą.

Kolejnymi wpisami, na jakie możemy natknąć się w trakcie przeglądania księgi wieczystej są wpisy o ustanowionej hipotece na nieruchomości, jak również roszczenia o ustanowienie hipoteki przymusowej. Podstawowy cel hipoteki polega na tym, że wierzyciel, którego wierzytelność jest zabezpieczona hipoteką może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. Tak więc jeżeli dłużnik, jakim może okazać się zbywca nieruchomości, nie uregulował w porę swoich długów, a my nabyliśmy od niego nieruchomość, to wierzyciel – np. bank, będzie dochodził swoich praw właśnie od nas. W związku z powyższym warto, aby wszelkie budzące niepokój wpisy w księdze wieczystej zostały sprawdzone i poddane analizie zanim zdecydujemy się na zakup konkretnej nieruchomości.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

W przypadku nabywania nieruchomości gruntowej powinniśmy koniecznie sprawdzić, na jakie cele w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest działka, którą chcemy kupić. Informację w tym zakresie możemy uzyskać w urzędzie gminy właściwej dla miejsca położenia nieruchomości.

Może się okazać, że dla nabywanej nieruchomości gmina nie ma opracowanego planu miejscowego. W przypadku chęci budowy np. domu jednorodzinnego, będziemy zmuszeni do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, co wydłuży cały proces inwestycyjny. Może się również okazać, że plan miejscowy przewiduje dla danej działki funkcję np. terenów zielonych. W takim przypadku wybudowanie domu jednorodzinnego nie będzie możliwe, dlatego zasadnym byłaby rezygnacja z zakupu takiej działki.

Wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej

Innym dokumentem, z którym powinniśmy się zapoznać przed nabyciem nieruchomości jest wypis i wyrys z rejestru ewidencji gruntów.

Z wypisu i wyrysu z rejestru dowiemy się, gdzie leży „nasza” nieruchomość, jakie posiada oznaczenie ewidencyjne, jak również jaką posiada powierzchnię.

Zaświadczenie od spółdzielni mieszkaniowej

W przypadku nabywania mieszkania na rynku wtórnym powinniśmy sprawdzić czy mieszkanie nie jest zadłużone. Ważną czynnością przed nabyciem nieruchomości jest sprawdzenie czy zbywający nieruchomość nie posiada zaległości płatniczych wobec dostawców energii, gazu, wody czy innych mediów. W przypadku, gdy przedmiotem zakupu jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu bez założonej księgi wieczystej, nabywca takiego lokalu powinien żądać od zbywającego mieszkanie zaświadczenia z właściwej spółdzielni mieszkaniowej o braku zadłużenia czynszowego mieszkania.

Stan zameldowania

Nabywca nieruchomości, przed jej kupnem powinien sprawdzić czy w mieszkaniu, które zamierza zakupić, nie jest zameldowana jakaś osoba. Informacje w tej sprawie można uzyskać w wydziale meldunkowym urzędu gminy.

Urząd skarbowy

Ważne jest także sprawdzenie, czy sprzedający nie zalega z opłatą podatków i innych danin publicznych. Organy podatkowe mogą bowiem ustanowić hipotekę przymusową na nieruchomości na zabezpieczenie zaległości. O zaległościach podatkowych właściciela nieruchomości można dowiedzieć się z wydawanego przez urząd skarbowy zaświadczenia o niezaleganiu w podatkach.

Pełnomocnictwo do zakupu nieruchomości

Umowa sprzedaży nieruchomości wymaga dla swojej ważności zachowania formy aktu notarialnego. Jednakże do jej zawarcia nie jest konieczna obecność w Polsce. Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, jeśli strona umowy nie może stawić się w kancelarii notarialnej, czynności takiej można dokonać przez pełnomocnika. Wystarczające w takim przypadku jest podpisanie na terenie Kanady pełnomocnictwa, któremu następnie zostanie nadana klauzula apostille i przesłanie go na adres pełnomocnika w kraju. W treści pełnomocnictwa wskazanym byłoby zawarcie oświadczenia mocodawcy, że zgodnie z art. 23 ustawy prawo prywatne międzynarodowe, mocodawca dokonuje wyboru prawa polskiego, jako właściwego dla treści pełnomocnictwa. Po otrzymaniu dokumentu wraz z nadaną klauzulą apostille, należy dokonać jego tłumaczenia na język polski przez tłumacza przysięgłego i z tymi dokumentami można stawić się do jakiejkolwiek kancelarii notarialnej w Polsce celem sporządzenia aktu.

Sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości powinno się potraktować jako sprawę priorytetową, wręcz niezbędną. Można przeprowadzić ją osobiście bądź zlecić wykonanie takiej usługi kancelarii prawnej. Wykonanie powyższych kroków, w sposób skuteczny pozwoli zminimalizować ryzyko związane z zakupem mieszkania, domu czy działki.

Serdecznie zapraszam do kontaktu.

Adwokat Wojciech Strojek

Auris Kancelaria
Krucza 16/22 lok. 7
00-526 Warszawa
tel.: +48 697 945 877

e-mail: adwokat@auriskancelaria.pl
www.auriskancelaria.pl

Poleć:

O Autorze:

Contributor

Materiał nadesłany do redakcji.

skomentuj

Home | Direct | Dashboard | About us

Unless otherwise noted our website is using photographs from FreeDigitalPhotos.net and Wikipedia under their respective licenses

Copyright © 2015. All Rights Reserved.